Een nieuwbouwwoning kopen

Een nieuwbouwwoning kopen

Ben je van plan een nieuwbouwwoning te kopen? De aankoop daarvan verloopt net wat anders dan bij een bestaande woning.

Vrij op naam

Een nieuwbouwwoning koop je ‘vrij op naam’. Je betaalt dan geen notaris- en kadasterkosten voor de overdracht. Je betaalt de koopprijs voor de grond en voor de bouw van de woning betaal je de zogenoemde aanneemsom. Je betaalt over deze bedragen geen overdrachtsbelasting, maar wel BTW.

Aanneemovereenkomst

Bij een nieuwbouwwoning krijg je niet alleen te maken met een koopovereenkomst, maar ook met een aanneemovereenkomst, vaak gecombineerd in een koop-/aanneemovereenkomst. De aanneemovereenkomst is nodig omdat je naast de aankoop ven de grond aan de aannemer opdracht geeft om op de grond een woning te bouwen. In de aanneemovereenkomst staat wat de aannemer gaat bouwen en wanneer hij dat moet opleveren. De koop-/aanneemovereenkomst is meestal een modelovereenkomst. Aan die modelovereenkomst kun je nog wel ontbindende voorwaarden toevoegen, zoals een financieringsvoorbehoud.

In termijnen betalen

Voor een bestaande woning moet je in één keer de koopprijs betalen. Bij een nieuwbouwwoning betaal je meestal in termijnen. Elke keer als de bouw een stukje verder is, betaal je een deel van de aanneemsom. In de koop-/aanneemovereenkomst staat hoeveel je wanneer moet betalen.

Bouwrente

Tot de woning wordt opgeleverd, moet je in de meeste gevallen bouwrente betalen aan de aannemer. Dit wordt in de koop-/aanneemovereenkomst vastgelegd.

De projectontwikkelaar koopt de grond voordat hij deze aan je doorverkoopt. Hij schiet de kosten van de grond dus aan je voor. Dit wordt ook wel voorfinanciering genoemd. Hij brengt daarom aan jou rente over de grond in rekening, vanaf de datum dat hij de grond heeft gekocht tot aan de datum waarop je het koopcontract ondertekent en daarmee dus de koop sluit. Meestal heet dit grondrente of grondkostenrente. Let op: je bent na het ondertekenen van het koopcontract nog geen eigenaar. Dat word je op de datum van de notariële overdracht, als je de akte van levering ondertekent.

Bij de aanneemsom werkt het ongeveer hetzelfde. Als de aannemer is gestart met de bouw voordat je het koopcontract tekent, betaal je rente over de termijnen die inmiddels gepasseerd zijn, de zogeheten vervallen termijnen. Een benaming hiervoor is: rente tijdens de bouw. Is de bouw nog niet begonnen op het moment van koop, dan betaal je deze rente niet.

Het is gebruikelijk dat je de kosten voor de grond pas betaalt op het moment van de overdracht bij de notaris. Gedurende de periode tussen de koop en de daadwerkelijke levering financiert de ontwikkelaar de grond dus nog steeds voor. Ook daarover betaalt je rente. Deze rente heet meestal uitstelrente. Als er tussen de koop en de levering ook termijnen van de aanneemsom vervallen, betaalt je ook daarover rente. Net als bij de grond wordt dit uitstelrente genoemd. Je betaalt deze rente ook als de bouw start tussen het moment van koop en levering.

Vaak is bij een nieuwbouwproject een makelaar betrokken die samen met jou de koop-/aanneemovereenkomst doorneemt en door jou en de verkoper laat ondertekenen. Omdat genoemde rente behoorlijk kan oplopen is het verstandig om voordat je de koop-/aanneemovereenkomst ondertekent bij die makelaar te informeren naar de grondrente, rente tijdens de bouw en uitstelrente en om een inschatting van het totaalbedrag aan rente te vragen.

Garantie

Er zijn speciale garantie- en waarborgregelingen waar je gebruik van kunt maken als de aannemer zijn afspraken niet nakomt of failliet gaat. Let er daarom op dat je alleen een overeenkomst tekent als daar een garantiecertificaat bij zit van een betrouwbare organisatie. Je hebt dan een afbouwgarantie, zonder dat je daar extra voor hoeft te betalen. Ook krijgt je voor een bepaalde periode een garantie op de kwaliteit van de woning.

Projectnotaris

Bij een groot bouwproject is er bijna altijd een projectnotaris die alle overdrachten doet voor het hele project. De aannemer of projectontwikkelaar betaalt deze notaris. Jij hoeft dus alleen nog notaris-en kadasterkosten voor je hypotheekakte te betalen (en uiteraard de bemiddelingskosten voor je hypotheek). Hiervoor hoef je niet perse naar de projectnotaris te gaan. Je bent vrij om de notaris voor de hypotheekakte zelf te kiezen.

Nieuwbouw en notaris

Het vorenstaande maakt duidelijk dat het altijd verstandig is om kritisch te kijken naar de koop-/aanneemovereenkomst, ook als het gaat om een modelovereenkomst. Voor juridisch advies over eventuele aanpassingen kun je natuurlijk bij ons terecht.

Publicatiedatum: 8 februari 2018