Gewijzigd beleid inzake 2%-tarief en startersvrijstelling

Onlangs heeft de Staatssecretaris van Financiën besloten dat bij de verkrijging van de economische eigendom van een woning (of van rechten waaraan deze is onderworpen), vooruitlopend op de verkrijging van de juridische eigendom van die woning, het verlaagde tarief (2%) of de startersvrijstelling van toepassing is (mits wordt voldaan aan de geldende voorwaarden). Dit is bijvoorbeeld aan de orde als de koper van een woning, na het sluiten van de koopovereenkomst en voor het passeren van de akte van levering bij de notaris, de beschikking krijgt via een zogenoemde sleutelverklaring en die woning mag verbouwen.

Wat staat er in de wet?

In de wet is bepaald dat het verlaagde tarief en de startersvrijstelling niet gelden bij de verkrijging van de economische eigendom van een woning. Als de koper een woning voor het passeren van de akte van levering ter beschikking krijgt via een sleutelverklaring kan dit resulteren in de verkrijging van de economische eigendom en is overdrachtsbelasting verschuldigd naar het algemene tarief (10,4%). Weliswaar wordt bij de daaropvolgende juridische eigendomsverkrijging de waarde verminderd met het bedrag waarover ter zake van de eerste verkrijging overdrachtsbelasting was verschuldigd of geldt de startersvrijstelling, maar dat neemt niet weg dat er bij een verkrijging van de economische eigendom vooruitlopend op de verkrijging van de juridische eigendom meer overdrachtsbelasting zou worden geheven dan in de situatie dat de koper een woning gelijktijdig in juridische en economische zin zou verkrijgen. Deze uitkomst vindt de staatssecretaris ongewenst en daarom is het beleid op dit punt gewijzigd en op 4 maart jongstleden in werking getreden.

Welke voorwaarden gelden?

Op de verkrijging van de economische eigendom, vooruitlopend op de juridische eigendom, is het verlaagde tarief of de startersvrijstelling van toepassing, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

• De verkrijging van de economische eigendom vindt plaats gelijktijdig met of na het sluiten van de overeenkomst die aan de juridische eigendomsverkrijging ten grondslag ligt (meestal de koopovereenkomst);
• Er bestaat een directe samenhang tussen de juridische eigendomsverkrijging en de daaraan voorafgaande economische eigendomsverkrijging door en van dezelfde persoon of personen;
• Van zowel de economische als de juridische eigendomsverkrijging wordt aangifte gedaan;
• Aan alle overige wettelijke eisen van de startersvrijstelling of het verlaagde tarief is voldaan.

 

Aandachtspunten

Ook afgezien van de overdrachtsbelastingaspecten is het verstandig om u goed te laten informeren over de gevolgen van een sleutelverklaring. Mogelijke gevolgen zijn bijvoorbeeld:

• De bank dient toestemming te geven (als op de woning een hypotheekrecht rust);
• De koper dient de woning te verzekeren (als uit de sleutelovereenkomst voortvloeit dat het risico overgaat op de koper); en
• De juridische levering vindt door omstandigheden niet meer plaats terwijl de koper de woning al wel heeft verbouwd.

Verder dient – als de economische eigendomsverkrijging niet is vastgelegd in een notariële akte – door de koper aangifte te worden gedaan via een formulier dat bij de Belastingdienst kan worden opgevraagd. Daarnaast dient – als de economische eigendomsverkrijging niet is vastgelegd in een notariële akte – de juridische eigenaar binnen 2 weken na de economische eigendomsverkrijging deze verkrijging bij de Belastingdienst te melden via een formulier dat ook bij de Belastingdienst kan worden opgevraagd.

Afsluitend

Mocht u meer informatie wensen omtrent dit onderwerp, of advies wensen in uw concrete situatie dan kunt u contact opnemen met de heer mr. S. van den Brink, mevrouw mr. E. de Vries-Schimmel of mevrouw mr. G.M. Posthouwer-van Keulen.

Publicatiedatum: 30 maart 2023