Renteaftrek bij familiehypotheek

Steeds meer ouders helpen hun kinderen door geld te lenen in de vorm van een familiehypotheek, bijvoorbeeld omdat hun kinderen graag een woning willen kopen en niet voldoende geld bij een bank kunnen lenen.

Een eigenwoninglening tussen ouders en kind kan daarnaast een fiscaal voordeel opleveren. De vordering wordt bij de ouders namelijk relatief laag belast (in box 3), terwijl een kind hypotheekrenteaftrek geniet tegen het progressieve belastingtarief (in box 1).

Dat de eigenwoninglening tussen ouders en kind geen ‘ongelimiteerde cash cow’ is blijkt onder andere uit een handreiking die het Ministerie van Financiën onlangs hierover heeft gepubliceerd.

In deze handreiking worden toetsen in beeld gebracht die moeten worden doorlopen ter beantwoording van de vraag of en zo ja, in hoeverre de rente op familieleningen aftrekbaar is.

Om te komen tot een antwoord op deze vraag dienen de volgende toetsen te worden doorlopen:

Toetsschema

Toets 1: Is er sprake van een geldlening?

Er is sprake van een geldlening als partijen een overeenkomst hebben gesloten waarbij de ene partij, de uitlener, zich verbindt aan de andere partij, de lener, een som geld te verstrekken en zij zijn overeengekomen dat de lener ditzelfde bedrag weer moet terugbetalen aan de uitlener.

Opgemerkt moet worden dat de handreiking die het Ministerie van Financiën heeft gepubliceerd niet alleen voor door familie verstrekte eigenwoningleningen geldt, maar ook voor een lening van bijvoorbeeld een BV aan zijn directeur-grootaandeelhouder ter financiering van een woning. Dergelijke leningen worden in deze bijdrage echter buiten beschouwing gelaten.

Als sprake is van een geldlening, ga dan door naar toets 2.

Als geen sprake is van een geldlening, kan geen sprake zijn van een eigenwoningschuld en dus is de rente niet aftrekbaar.

Toets 2: Wordt voldaan aan de eisen van een eigenwoningschuld?

De lening moet zijn aangegaan in verband met de eigen woning. Als de schuld is aangegaan ter verwerving, onderhoud of verbetering van de eigen woning is hiervan sprake.

Daarnaast geldt vanaf 1 januari 2013 de eis dat er sprake moet zijn van een (contractuele) verplichting om de schuld gedurende de looptijd ten minste annuïtair en in ten hoogste 360 maanden af te lossen.

Als de lening is aangegaan in verband met de eigen woning, ga dan door naar toets 3.

Als de lening niet is aangegaan in verband met de eigen woning, is (in beginsel) geen aftrek van rente mogelijk.

Toets 3: Ziet een deel van de betaalde rente op andere rechten of verplichtingen?

De betaalde rente wordt voor de inkomstenbelasting niet per definitie volledig als een ‘vergoeding voor het uitlenen’ aangemerkt.

Door het geheel van rechten en verplichtingen van de overeenkomst van geldlening kan de betaling deels zien op andere rechten en verplichtingen en wordt dat deel van de rente niet aangemerkt als eigenwoningrente.

Voorbeeld 1: zoon (geldnemer) en vader (geldgever) spreken af dat zoon het recht heeft om de lening te allen tijde volledig boetevrij af te lossen. Hiervoor komen ze een hoger rentepercentage overeen. Het recht om op die wijze te kunnen aflossen is geen gebruikelijke wijze die onderdeel uitmaakt van de overeenkomst van geldlening. Dit is een extra recht waar extra voor betaald moet worden, terwijl daar mogelijk geen gebruik van wordt gemaakt.

Als de rente niet ziet op andere rechten en verplichtingen, ga dan door naar toets 4.

Als de rente wel ziet op andere rechten en verplichtingen moet een splitsing worden gemaakt tussen de rente die ziet op de vergoeding voor het ter beschikking stellen van de hoofdsom en het deel dat ziet op andere rechten en verplichtingen (niet aftrekbaar).

NB: splitsing van de betaalde rente tussen het deel dat ziet op de terbeschikkingstelling van de hoofdsom en het deel dat ziet op andere rechten en verplichtingen kan achterwege blijven als de renteopslag hiervoor niet hoger is dan 0,2%.

Toets 4: In hoeverre is sprake van reële rente?

Een reële rente is wat onder vergelijkbare omstandigheden met een onafhankelijke derde als rente wordt overeengekomen, zoals het gangbare rentepercentage voor een lening bij een bank.

Om te komen tot een antwoord op deze vraag dient ten eerste de overeenkomst van de familielening geanalyseerd te worden. Van belang is bijvoorbeeld op welk moment de lening is aangegaan, wat de looptijd is, wat voor aflossingsvorm het betreft, of er een rentevast periode is en of er andere specifieke voorwaarden gelden. Vervolgens dient bepaald te worden wat onder vergelijkbare omstandigheden met een bank als rente zou worden overeengekomen. Deze rente wordt het uitgangspunt van de bevoordeling.

Ten tweede dient te worden beoordeeld in hoeverre het (vaak hogere) overeengekomen rentepercentage reëel is. Hierbij spelen voornamelijk de volgende twee elementen een rol:

1. Welke zekerheden zijn er gesteld? Het meest voorkomend is een recht van hypotheek, waarbij de bank bijvoorbeeld een woning als onderpand verkrijgt.
2. Wat is het risicoprofiel (gelet op het inkomen/de vermogenspositie) van de geldnemer?

Het ontbreken van zekerheidsstelling rechtvaardigt in beginsel een verhoging van het rentepercentage. Het risico op het niet terugontvangen van het uitgeleende bedrag is dan namelijk hoger.

Als het risico dat de geldnemer het geleende bedrag niet zal kunnen terugbetalen groter wordt, zal dit een verhoging van het rentepercentage kunnen rechtvaardigen. Of dit risico aanwezig is en in hoeverre dit een hogere rente rechtvaardigt is afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het geval.

Ten derde dient het verschil bepaald te worden tussen wat een reële rente zou zijn en de rente die is overeengekomen. Het verschil daartussen is niet aftrekbaar.

Voorbeeld 2: in een bepaald geval zou een reëel rentepercentage bij een bank 3% zijn. Een overeengekomen rente van 4% (een verhoging van 1%) zou reëel kunnen zijn, omdat er bijvoorbeeld al een eerste hypotheekrecht is bij een andere geldgever. Het overeengekomen rentepercentage is echter 9%. Het verschil is dan 5%. Dit betekent dat 5% niet reëel en niet aftrekbaar is.

Overige aandachtspunten

Als ouders meerdere kinderen hebben, zullen zij die (meestal) gelijk willen behandelen. Van belang is daarom dat niet alleen wordt gekeken naar de fiscale aspecten/voordelen van de lening aan één van de kinderen, maar dat er ook op wordt gelet of de andere kinderen daardoor niet worden benadeeld.

Verder wordt nogal eens onvoldoende stilgestaan bij de risico’s van een onderhandse geldlening (dus zonder dat een recht van hypotheek wordt gevestigd op de woning). Stel dat na het aangaan van de lening de verhouding met het kind verslechterd of het kind de lening niet meer kan terugbetalen doordat hij/zij arbeidsongeschikt raakt of een claim krijgt door een verkeersongeval of beroeps- of bedrijfsfout. Ouders hebben dan geen enkele zekerheid. Verder hebben andere schuldeisers, afgezien van de bank die een hypotheekrecht kan hebben, (in beginsel) evenveel rechten. Deze risico’s kunnen zoveel mogelijk beperkt worden door een recht van hypotheek op de woning te vestigen bij de notaris.

Afsluitend

Samenvattend kan gesteld worden dat -ter beantwoording van de vraag of en zo ja, in hoeverre de rente op door familie verstrekte eigenwoningleningen aftrekbaar is- aan de hand van alle feiten en omstandigheden van iedere individuele situatie dient te worden beoordeeld of en in hoeverre de overeengekomen rente de reële vergoeding is voor het ter beschikking stellen van de hoofdsom.

Zorg bij de beoordeling van een lening dat aan de hand van de relevante bewijsstukken alle feiten en omstandigheden duidelijk zijn. De belastingplichtige heeft namelijk de bewijslast ten aanzien van de aftrekbare kosten en moet aannemelijk kunnen maken dat de overeengekomen rente reëel is.

Indien u na het doorlopen van het toetsschema vragen hebt over een specifiek geval verzoek ik u vriendelijk contact op te nemen met de heer mr. S. van den Brink, de heer mr. A. van Doleweerd, mevrouw mr. E. de Vries-Schimmel of mevrouw mr. G.M. Posthouwer-van Keulen.

Publicatiedatum: 13 juli 2021