Voorgestelde wijzigingen overdrachtsbelasting per 1 januari 2021

Het zal niemand zijn ontgaan dat op Prinsjesdag is aangekondigd dat de tarieven met betrekking tot de overdrachtsbelasting mogelijk zullen wijzigen. De regering geeft als belangrijkste reden voor deze wijzigingen dat startende kopers minder lang zullen hoeven te sparen voor de “kosten koper” bij de aankoop van een woning. Daarnaast wil de regering de positie van startende kopers ten opzichte van beleggers verbeteren.

Als het wetsvoorstel wordt aangenomen, zal de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 ingrijpend veranderen.

In dit artikel zal ik de bestaande en voorgestelde nieuwe regels bespreken.

Daarbij zal ik onder meer ingaan op de situatie waarbij een woning binnen zes maanden wordt doorverkocht.

Bestaande situatie:

In de huidige situatie zijn er twee verschillende tarieven:

• De overdracht van een woning wordt altijd belast tegen 2%. Dit geldt ook voor aanhorigheden (zoals een extra perceel tuingrond) die tegelijk met de woning of op een later moment worden verkregen.
• Op alle overige objecten is het tarief van 6% van toepassing.

Wetsvoorstel:

In het wetsvoorstel (genaamd Wet differentiatie overdrachtsbelasting) wordt een extra categorie toegevoegd: de vrijstelling voor startende kopers. Daarmee ontstaan drie verschillende categorieën:

1. het 0%-tarief. Dit tarief wordt ingevoerd voor overdrachten van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2025 en is van toepassing indien de verkrijger van een woning:

• tussen de 18 en 35 jaar oud is;
• de vrijstelling nog niet eerder heeft gebruikt;
• de woning gedurende tenminste een half jaar als hoofdverblijf gaat gebruiken.

De verkrijger zal direct voorafgaand aan de overdracht bij de notaris schriftelijk moeten verklaren dat hij aan de laatste twee voorwaarden voldoet.

2. het 2%-tarief. Dit tarief blijft gelden voor de overige overdrachten van woningen. Wel worden er twee nieuwe voorwaarden toegevoegd ten opzichte van de huidige regeling. De verkrijger van een woning:

• moet een natuurlijk persoon zijn (dus bijvoorbeeld geen B.V.);
• moet de woning gedurende tenminste een half jaar als hoofdverblijf gaan gebruiken.

Ook hier geldt dat de verkrijger schriftelijk moet verklaren dat hij aan de onder b. genoemde voorwaarde voldoet.

3. het 8%-tarief. Het huidige tarief van 6% voor overige verkrijgingen wordt verhoogd naar 8%. Dit tarief gaat gelden voor alle overdrachten die niet onder het 0% of 2%-tarief vallen.

Ook aanhorigheden bij de woning (zoals de aankoop van een extra perceel tuingrond) zullen onder de 8% overdrachtsbelasting vallen indien deze op een later moment dan de woning worden verkregen.

Hieronder volgt een schematisch overzicht van de voorwaarden:

Doorverkoop binnen 6 maanden

Bestaande situatie:

Indien onroerend goed binnen 6 maanden wordt doorverkocht, geldt er op grond van artikel 13 van de Wet op Belastingen van Rechtsverkeer een vrijstelling. Over het bedrag waarover bij de eerste verkrijging overdrachtsbelasting verschuldigd was, is bij de tweede overdracht geen overdrachtsbelasting meer verschuldigd.

Daarbij maakt het niet uit welk tarief (2% of 6%) van toepassing was bij de eerste overdracht.

Voorbeeld:

Op 1 januari 2020 is een woning overgedragen voor een koopprijs van € 200.000,00. Bij die verkrijging was 2% en dus € 4.000,00 overdrachtsbelasting verschuldigd. Vervolgens wordt de woning omgebouwd tot kantoorpand en wordt deze op 1 juni 2020 overgedragen voor € 300.000,00. Er is overdrachtsbelasting verschuldigd over € 300.000,00 – € 200.000,00 = € 100.000,00. Omdat het nu een kantoorpand betreft, geldt voor die € 100.000,00 het tarief van 6% en er is bij de tweede overdracht dus nog € 6.000,00 aan overdrachtsbelasting verschuldigd. De totale overdrachtsbelasting over beide overdrachten bedraagt € 4.000,00 + € 6.000,00 = € 10.000,00

Er wordt geen rekening mee gehouden dat destijds over de koopprijs van € 200.000,00 maar 2% overdrachtsbelasting is betaald.

Wetsvoorstel:

Indien onder de nieuwe wet onroerend goed binnen 6 maanden wordt doorverkocht, kunnen de volgende situaties zich voordoen:

1. Bij de eerste overdracht was 8% overdrachtsbelasting verschuldigd en bij de tweede overdracht eveneens. In dat geval blijft de bestaande regeling van toepassing en is alleen over de extra koopprijs overdrachtsbelasting verschuldigd.
2. Bij de eerste overdracht was 8% overdrachtsbelasting verschuldigd en bij de tweede overdracht 2%. Dit doet zich bijvoorbeeld voor indien de woning eerst door een belegger is gekocht en vervolgens wordt doorverkocht aan een natuurlijk persoon die de woning gedurende tenminste een half jaar als hoofdverblijf gaat gebruiken. In dat geval blijft ook de bestaande regeling gelden. Over de ‘extra’ koopprijs is 2% overdrachtsbelasting verschuldigd.
3. Bij de eerste verkrijging is het tarief van 2% toegepast. In dat geval mag bij de tweede overdracht alleen de daadwerkelijk bij de eerste overdracht betaalde overdrachtsbelasting worden afgetrokken. Het maakt daarbij niet uit of bij de tweede overdracht weer het tarief van 2% verschuldigd is of dat dan het tarief van 8% geldt. Hierbij merk ik wel op dat deze situatie weinig zal voorkomen. Het 2%-tarief geldt immers alleen wanneer de verkrijger de woning gedurende tenminste een half jaar als hoofdverblijf gaat gebruiken. Dat is dus niet het geval als de verkrijger de woning binnen een half jaar doorverkoopt. Er zal dan voor de eerste verkrijging alsnog het tarief van 8% van toepassing zijn, waardoor de bestaande regeling voor doorverkoop binnen 6 maanden zal gelden. Het tarief van 2% blijft bij doorverkoop binnen 6 maanden alleen gelden bij onvoorziene omstandigheden (zoals overlijden, echtscheiding of emigratie).

Het hiervoor opgenomen voorbeeld wordt voor de situatie waarin het 2%-tarief bij de eerste overdracht wel van toepassing was blijft als volgt:

Voorbeeld.

Op 1 januari 2020 is een woning overgedragen voor een koopprijs van € 200.000,00. Daarover was 2% en dus € 4.000,00 overdrachtsbelasting verschuldigd. Vervolgens wordt de woning op 1 juni 2020 overgedragen voor € 300.000,00. De koper is een belegger en is dus 8% overdrachtsbelasting verschuldigd. Er is nu in beginsel 8% overdrachtsbelasting verschuldigd over € 300.000,00, dus € 24.000,00. Daarvan mag worden afgetrokken de € 4.000,00 die bij de eerste overdracht verschuldigd was. De totale overdrachtsbelasting over beide overdrachten bedraagt onder de nieuwe regeling dus € 24.000,00 – € 4.000,00 = € 20.000,00.

N.B. Opgemerkt wordt hierbij dat, indien bij de eerste of bij de tweede overdracht de startersvrijstelling van toepassing was, geen van beide regelingen van toepassing is, aangezien er dan bij (een van) beide overdrachten helemaal geen overdrachtsbelasting verschuldigd was en er dus niets kan worden afgetrokken/verminderd.

Afsluitend

Het voorgaande is slechts bedoeld als een globaal overzicht van het Wetsvoorstel differentiatie overdrachtsbelasting. Dit overzicht is zeker niet volledig en ook is nog niet bekend of het Wetsvoorstel daadwerkelijk zal worden aangenomen en per 1 januari 2021 in werking zal treden.

Mocht u meer informatie wensen omtrent dit onderwerp, of advies wensen in uw concrete situatie dan kunt u contact opnemen met de heer mr. S. van den Brink, mevrouw E. de Vries-Schimmel, de heer J. Drost of mevrouw mr. G.M. Posthouwer-van Keulen.

Publicatiedatum: 15 oktober 2020