Energietransitie

Inleiding

Om de klimaatdoelen van Parijs (2015) te realiseren zal er veel moeten gebeuren. De veranderingen en de doelstellingen van het (ontwerp) Klimaatakkoord zullen ook direct dan wel indirect gevolgen hebben voor de registergoederen praktijk van het Notariaat.

De druk op de niet stedelijke gebieden om mede te voorzien in de energiebehoefte zal steeds groter worden. Een onderdeel hiervan is het plaatsen van onder meer windmolens/-turbines en zonnepanelen. De plaatsing daarvan zal een verandering geven op veel plaatsen.

Windmolens/-turbines

Allereerst zal er een locatie voor de molens gevonden moeten worden. In veel gevallen geeft het zoeken naar een goede locatie al de nodige weerstand. Zodra deze is gevonden en de eigenaar instemt, zal er via publiekrechtelijke weg, zoals een structuurvisie, een milieueffectrapportage enzovoorts een vergunning verkregen dienen te worden. Hiertegen kan door belanghebbenden bezwaar gemaakt worden. Al met al een langdurige procedure.

Een oplossing voor het voorkomen of verminderen van het maken van bezwaar kan zijn om met omwonenden overeenkomsten te sluiten. In deze overeenkomsten kan worden bepaald dat de omwonenden op een bepaalde wijze gecompenseerd zullen worden. Een dergelijke overeenkomst kan dan nader worden uitgewerkt. In het verleden gebeurde dit al door aan de eigenaren/gebruikers van een molen het zogenaamde “windrecht” toe te kennen. Aan eigenaren van nieuwe windmolens zal dit recht eveneens toegekend dienen te worden. Afhankelijk van de soort molen die geplaatst zal worden en de omgeving waarin deze komt te staan, zullen aanvullende afspraken gemaakt dienen te worden.

Deze gemaakte afspraken zullen in de meeste gevallen worden vastgelegd in een notariële akte. Omdat de meeste windmoleneigenaren geen eigenaar zijn van de ondergrond, zal daarvoor een zogenoemd recht van opstal voor de molens worden gevestigd, dit geldt eventueel ook voor de kabels en leidingen. Een recht van opstal is een recht om in, op of boven een onroerende zaak (van een ander) gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen.

In een notariële akte leg je dan eveneens de gemaakte afspraken vast.

Tegelijkertijd zullen er in die akte erfdienstbaarheden gevestigd worden om de toegang tot de molen te waarborgen, zodat bijvoorbeeld de grond betreden mag worden voor onder andere vervanging en onderhoud.

Ook kunnen de erfdienstbaarheden de verplichting inhouden tot het dulden dat de rotorbladen van de molen over het land “zwaaien”, evenals de aloude verplichting om geen beplanting aan te brengen, waardoor de windvang wordt belemmerd. Zo kunnen vele andere bepalingen worden opgenomen.

Het geheel wordt in de meeste gevallen compleet gemaakt met kwalitatieve verplichtingen. Dit zijn verplichtingen tot dulden of niet-doen, bijvoorbeeld de verplichting om je te onthouden van activiteiten die de realisering en de exploitatie van de molen in gevaar brengen.

Uiteindelijk koppel je dan aan het geheel van de gemaakte afspraken een “kettingbeding”. Hierin staat in de meeste gevallen een boete gemeld voor degene die zich niet aan de gemaakte afspraken zal houdt.

Bij alle bepalingen is opgenomen dat de verplichtingen ook overgaan op de nieuwe eigenaren van de gronden en de molens.

Zonnepanelen

Een gemiddelde windmolen levert ongeveer net zoveel energie als zo’n 30.000 zonnepanelen. Toch kunnen zonnepanelen ook een goede en rendabele keuze zijn. (Als de zon schijnt, dan is er meestal minder wind. Als het veel waait, is er meestal minder zon).

Voor veel particulieren zijn er speciale regelingen voor zonnepanelen. Als zij deze zelf (laten) plaatsen en betalen dan zijn zij daar ook eigenaar van. De panelen vallen dan ook onder het hypotheek- of pandrecht van een financier van de woning. Bij huurwoningen zal toestemming van de verhuurder nodig zijn en mogelijk de vestiging van een opstalrecht om ervoor te zorgen dat de huurder de eigenaar van de panelen blijft.

Bedrijven met veel “dakoppervlakte” of partijen met andere plaatsen waar zonnepanelen geplaatst kunnen worden, kunnen aantrekkelijk zijn voor ondernemingen die zonnepanelen willen plaatsen. Deze vraag kan dan bij die partijen terecht komen.

Waar moet je onder meer aandacht aan geven als een bedrijf zonnepanelen op je dak of grond wil plaatsten?

Allereerst is het verstandig om je adviseurs te raadplegen. Denk hierbij aan de constructie voor het dak. Ook is het van groot belang om de accountant naar de fiscale gevolgen te laten kijken. Zeker als de zonnepanelen in een weiland worden geplaatst, kan dit gevolgen voor de onderneming hebben. Denk hierbij onder meer aan de landbouwvrijstelling, de (gedeeltelijke) staking van een agrarische onderneming, meerwaardeclausules, recht van eerste koop, de 10-jaars eis inzake het gebruik maken van de zogenaamde cultuurgrondvrijstelling in de overdrachtsbelasting.

In de meeste gevallen zal bij het plaatsten van de zonnepanelen gekozen worden voor een opstalrecht, om de rechten van degene die de zonnepanelen betaalt te waarborgen. De panelen blijven dan eigendom van degene die ze plaatst.

Wel is het belangrijk als er een financiering op de opstallen zit, de financier om toestemming te vragen. In de Algemene Voorwaarden van de bank(en) is dit opgenomen. Inmiddels zijn er ook tussen banken en notarissen afspraken gemaakt over de inhoud van de akten. Dit zorgt ervoor dat de meeste banken dan ook toestemming zullen geven voor het vestigen van het opstalrecht.

De gemaakte of te maken afspraken betreffen onder meer: de toegang tot de panelen, de verzekering daarvan, het onderhoud, het gebruik maken van de bestaande aansluiting op het openbare elektranet, de duur, de vergoeding, het wegneemrecht of de wegneemplicht van de panelen en nog vele andere zaken die vastgelegd en geregeld kunnen worden.

Het realiseren van een opstalrecht voor de zonnepanelen zorgt er ook voor dat de zonnepanelen afzonderlijk te verzekeren zijn door de eigenaren van de zonnepanelen. Als er geen opstalrecht gerealiseerd zal worden, dan behoren de zonnepanelen tot het risico van de eigenaar van de opstallen, tenzij met de verzekeraar een ander afspraak gemaakt kan worden. Bij brand en diefstal van de zonnepanelen kan de discussie over de eigendom van de panelen tot vervelende situaties leiden.

In de meeste gevallen zal de Belastingdienst over het opstalrecht op grond van artikel 9 lid 1 Wet belastingen van rechtsverkeer nog overdrachtsbelasting heffen.

Naast de vele praktische zaken zullen tegelijkertijd de juridische zaken goed geregeld dienen te worden.

Gerelateerde blogs

Wilhelm marketing